Мы рекомендуем:

Загружаем курсы валют от minfin.com.ua

АРЕНДА: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ, ОТВЕТЫ.

 

Одной из основных специализаций Гильдии Профессиональных Юристов является арендные (субарендные) правоотношения: составление, анализ договоров аренды и внесения изменений; понижение/повышение арендной платы; право на аренду земли и переход права собственности на землю под объектом аренды; отсрочка арендной платы и арендные каникулы; освобождение от арендной платы; взыскание задолженности по арендной плате; суды; признание обстоятельств форс-мажора; вселение, выселение арендаторов; установление фактических собственников помещений, земельных участков и т.д.

Поэтому  наши клиенты с целью правильного выполнения действующего законодательства, нас часто спрашивают:

 

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ?

 

Договор аренды – форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное пользование арендатору за арендную плату. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. В случае неоднократной пролонгации договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) срок действия которого меньше трех лет нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Законом установлены требования относительно обязательного нотариального удостоверения договора аренды авто с участием физического лица. При этом, следует иметь в виду, что такого удостоверения не требует договор, заключенный с участием гражданина, который получил статус субъекта предпринимательской деятельности;

арендодатель — физическое либо юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование;

арендатор — физическое либо юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее арендодателю арендную плату;

субаренда — передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

 

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО?

 

Гражданский кодекс Украины устанавливает общие положение об аренде (найме). При этом, Хозяйственным кодексом Украины установлены особенности регулирования отношений которые возникают между субъектами хозяйствования. Если Хозяйственным кодексом не предусмотрено особенностей, то применяются соответствующие положения Гражданского кодекса.

Передача в аренду целостных имущественных комплексов, находящихся в государственной либо коммунальной собственности, регулируется Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".

 

АРЕНДА ГОСУДАРСТВЕННОЙ И КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ?

 

Договора аренды государственной либо коммунальной собственности заключаются по согласованию  с органом, уполномоченным управлять имуществом и органом Антимонопольного комитета Украины.

Решая вопрос о праве арендодателя самостоятельно, без соответствующего решения местного совета, передавать в аренду имущество, принадлежащее к коммунальной собственности, необходимо исходить из полномочий, предусмотренных положениями о таких арендодателях, утвержденных в установленном порядке местным советом. Следует учитывать, что арендодатель осуществляет свои полномочия только при наличии решения совета и не наделен полномочиями самостоятельно принимать решение о передаче объектов коммунальной собственности в аренду, если иное не предусмотрено положением о нем.

 

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА?

 

Существенными для данного вида договоров являются условия о предмете договора, плату за пользование имуществом и срок такого пользования. Существенными условиями договора аренды могут быть также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ?

 

Являются: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом её индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений, если их начисления предусмотрено законодательством; восстановление арендованного имущества и условия его возврата;     выполнения обязательств;     обеспечение выполнения обязательств - неустойка (штраф, пеня),поручительство, задаток, гарантия и т.д.; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; ответственность сторон;     страхование арендатором взятого им в аренду имущества;     обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

Заключенный сторонами договор  аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества, который разрабатывается и утверждает Фонд государственного имущества Украины. Типовые договоры аренды имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, утверждают соответственно Верховная Рада Автономной Республики Крым и органы местного самоуправления. Реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжении договора аренды.

Таким образом, только при наличии в договоре существенных условий, договор аренды имущества можно считать заключенным. При этом условие договора о стоимости объекта аренды государственного или коммунального имущества должна соответствовать Методике оценки объектов аренды.

 

ИЗМЕНЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?

 

Внесение изменений в договор аренды, в связи с введением новых тарифов, ставок арендной платы (в т. ч. внесением изменений в соответствующих методик) должны решаться с учетом требований предписаний закона, согласно которому - размер арендной платы в договоре устанавливается по договоренности сторон и может быть изменен по согласованию сторон или в случаях и на условиях, установленных законом.

 

ПРОДЛЕНИЯ ДЕЙСТВИЯ?

 

После окончания срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.

Если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок, то такой договор прекращается.

Поскольку указанными нормами определены условия, при которых договор аренды считается пролонгированным на срок, установленный ранее, и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, то для продления действия договора не требуется обязательного заключения нового договора или внесения изменений в него.

И этом, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Реализация указанного преимущественного права на возобновление договора аренды возможна только при условии соблюдения установленных законом сроков.

 

ПРЕКРАЩЕНИЯ  ДЕЙСТВИЯ?

 

Является, в частности, окончания срока, на который он был заключен. В то же время, в рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, суды должны учитывать условия договора и специальные нормы законодательства, в силу которых договор аренды прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающие возвращение нанимателем предмета договора аренды.

 

ГИЛЬДИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ЮРИСТОВ

РУКОВОДИТЕЛЬ ВАСИЛЬЕВ ПАВЕЛ СЕРГЕЕВИЧ

.

ЕСТЬ ВОПРОСЫ?? ПОЗВОНИТЕ НАМ ПРЯМО СЕЙЧАС: 096-47-47-048

 И ЗАПИШИТЕСЬ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ!

 

 

 

 

 

Коммерческая недвижимость в Украине
(096) 47-47-048
(067) 577-97-11
(096) 994-05-16